Spécialiste dans l'immobilier de placement à Lille et Beauvais depuis 2003, Synerg'I est spécialiste dans l'immobilier de placement à Lille et Beauvais. Nous officions dans toutes les lois de finances à notre disposition : Pinel, Censi-Bouvard, Malraux, Monument Historique et Meublé (LMNP).
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Spécialisé dans l'immobilier de placement avec optimisation fiscale.
La facilité de location et de revente seront les deux critères recherchés en priorité.
Depuis 2010, en fonction des opportunités du marché.
Chez Synerg'I, notre déontologie est de proposer le produit immobilier locatif qui répond à la demande et à la motivation du client. Pour cela, l'importance de faire une bonne étude préalable est primordiale. Avant de conseiller, il faut écouter évidemment les motivations du client (recherche de revenu complémentaire à terme, de défiscalisation, d'un pied-à-terre ou d'un logement pour un étudiant) et il faut regarder la faisabilité (l'endettement, les revenus, l'épargne, la fin de ses crédits, son effort d'épargne, son âge, la fiscalité et son évolution) pour l'orienter vers le mécanisme de défiscalisation adapté.
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Lire les avisLe plafond de défiscalisation est fixé à 10000€/ an. Mais il existe quelques exceptions déplafonnées. Certaines lois agissent sur l'impôt directement, d'autres sur le revenu imposable, et d'autres agiront sur la fiscalité des loyers.
Principalement sur Lille où le marché locatif est très tendu. C'est la meilleure garantie de louer rapidement et de vendre dans de bonnes conditions. La Loi Pinel dans l'ancien sera également recherchée car les emplacements seront souvent plus centraux. Une défiscalisation étalée sur 6, 9 ou 12 ans. Elle est reconduite jusque 2024.
Concerne les résidences services Etudiants, séniors et EHPAD. Bail commercial de 9 ans minimum. Récupération de TVA et 11% de réduction d'impôt étalée sur 9 ans. Le fait générateur pour la défiscalisation reste la livraison du bien. Cette loi devrait s'arrêter en 2021, mais les secteurs de Lille, Valenciennes et Amiens sont des villes où nous avons régulièrement des programmes à proposer...
Elle permet d'économiser 32% d'impôt sur 12 ans avec une augmentation du plafond à 18000€. Intéressante pour les contribuables qui sont déjà au plafond des 10000€/an. En revanche, l'éloignement est clairement un facteur de risque. Nous restons très prudent sur ces solutions de défiscalisation.
Incontournable dans le cadre de la gestion de Patrimoine, c'est un investissement locatif souvent très patrimonial et pour les fiscalités à partir de 15000€/ an. C'est une défiscalisation importante et rapide. Idéal pour gommer un « pic » de fiscalité...
Immeuble avec travaux. Les travaux viennent en déduction du revenu global à hauteur de 10700€ et reportable sur les revenus fonciers sans limitation. Le déficit fiscal est reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans maximum. Efficace à court terme car les revenus fonciers sont très fiscalisés (tranche marginale d'imposition + les prélèvements sociaux CSG/CRDS) mais en revanche c'est un peu une« fuite en avant » car on ne fait que différer le problème et l'accentuer dans un deuxième temps. En cas de revente avant 30 ans, n'oublions pas que la base de calcul pour la Plus-Value est l'achat du foncier, selon un barème dégressif...
Immeubles classés ou inscrits à l'inventaire des Monuments Historiques. Les travaux et les intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu global sans limitation. Par conséquents, les contribuables dans les tranches à 41 et 45% seront particulièrement intéressés. La durée de détention minimum est de 15 ans !
C'est un outil immobilier d'optimisation fiscale que nous conseillons souvent. Le but est de générer du revenu net d'impôt grâce à l'amortissement du bien qui constitue une charge déductible mais non une dépense, en revanche il n'y a pas de gain sur l'impôt sur le revenu (IRPP). Possibilité de récupération de TVA si c'est un bien neuf assorti d'un bail commercial de 9 ans minimum. Il est également possible d'acquérir le meublé assorti d'un mandat de gestion.
La pleine propriété est démembrée afin de séparer l'usufruit et la nue-propriété sur une durée de 15 ans environ. L'usufruit est souvent acheté par un bailleur social et l'investisseur achète la nue-propriété, celle-ci peut être optimisée avec des travaux. A l'échéance, le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété sans frais et libre d'occupation au terme. Toutes les charges y compris l'impôt foncier sont payées par l'usufruitier durant la phase du démembrement.
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