LMNP (Loueur en meublé non professionnel)

Depuis quand ce statut de LMNP existe-t-il ?

Le Statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) est en fait le statut commerçant et existe depuis 1949. Ce n’est donc pas une loi de finances et a donc peu de chance d’être remis en question.

L’activité en loueur en meublé non professionnel est consentie aux conditions suivantes : les revenus tirés de la location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux

Quels sont les avantages fiscaux du LMNP ?

L’avantage principal du LMNP ( Option réel) est de pouvoir imputer sur les revenus locatifs BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) les amortissements de l’immobilier (hors terrain) et du mobilier ce qui n’est pas le cas pour la location nue (Revenu foncier).

A la différence des revenus fonciers qui sont imposés dans la tranche marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux ( CSG/CRDS) à 17,2%.

On peut noter qu’il existe également le régime micro BIC (recette inférieure à 70000€/an) bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers.

Les amortissements sont réputés différés dans le temps, c’est-à-dire qu’ils vont pouvoir être utilisés jusqu’à épuisement sans limite de temps. 

Le terrain représente environ 15 à 20% sur prix de l’immobilier selon l’emplacement et pourra s’amortir sur une durée de 15 à 30 ans, le mobilier lui s’amortira sur une durée comprise entre 5 et 7 ans.

Contrairement aux régimes des entreprises, les plus-values du LMNP ne sont pas imposées sur la valeur nette comptable mais sur la valeur d’achat du logement même si celui-ci a été amorti.

La conséquence de ces amortissements est de générer du revenu non imposable donc net (ou quasi) d’impôt sur une longue durée. En revanche, il n’y aura pas de réduction d’impôt sur le revenu.

Lors de la revente, il est à noter que la personne qui achètera un LMNP ancien pourra aussi amortir sur la valeur vénale.

L’investisseur pourra éventuellement créer une structure pour son achat de type SARL de Famille (La SCI à l’IR n’étant pas possible). 

Gestion du LMNP : 

Il faut noter qu’il n’a pas de durée de location minimum ! Le logement doit évidemment être meublé et faire l’objet d’un bail meublé évidemment

2 solutions s’offrent à vous :

Soit le mandat de gestion via une agence immobilière par exemple. Dans ce cas il faut privilégier une ville a forte demande locative, Lille est d’ailleurs la ville où le marché est le plus tendu en France.

Privilégiez le Vieux-Lille, le centre-ville et le quartier VAUBAN (Catho). Attention, beaucoup de quartiers dit « en devenir » ne deviennent jamais ! Depuis 25 ans que je travaille sur le secteur, je constate que les évolutions sont très lentes…

Outre le marché étudiant très dynamique, Lille est une ville très attractive et les logements meublés répondent à la demande des « premiers emplois », cadres en déplacement, personnes en cours de séparation, etc

Soit le bail commercial. Idéal pour tous les bailleurs qui recherchent l’absence de souci de gestion. Autre avantage fiscal du LMNP, si c’est du neuf, vous pourrez opter pour la TVA eit récupérer une TVA à 20% sur l’immobilier et à reverser à 10% sur les loyers. La TVA s’amorti sur 20 ans mais si vous revendez à un client qui poursuit le bail en cours, elle est acquise.

Les secteurs d’activité :

Synerg’I privilégiera les secteurs étudiants dont il est facile de connaitre le remplissage et les résidences dite d’affaires (Appart’hotel) au cœur des activités économiques.

La prudence est de rigueur dans le secteur du Tourisme (surtout dans le neuf, l’ancien peut cependant offrir quelques belles opportunités)  car l’activité y est saisonnière et soumis aux aléas climatique, saisonniers…et sanitaires !

Le secteur Séniors et médicalisé (EPHAD) peuvent proposer quelques opportunités mais gare aux charges de personnel importantes qui risquent de fragiliser le gestionnaire, au changement des normes et au baisse de subventions données par l’état. Sans compter que le pouvoir d’achat des personnes âgées tend à diminuer… 

Dans tous les cas, il faudra rechercher un exploitant qui aura fait ses preuves, l’emplacement restatera également en meublé la principale préoccupation de l’investisseur.

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