La défiscalisation dans le Nord

1. L’importance de la défiscalisation dans le Nord de la France

La défiscalisation dans le Nord de la France est très présente depuis le début des années 90. Les investisseurs privilégieront les pôles économiques importants. Lille vient en tête dans la région Nord avec la M.E.L (Métropole Européenne de LILLE) qui regroupe 95 communes dont ROUBAIX et TOURCOING soit 1 150 000 habitants. La recherche de l’excellence en matière de Gestion de Patrimoine est de se polariser sur les emplacements de premier ordre. Cela assurera une location rapide et facilitera la revente.

Lille se trouve dans l’axe de l’Europe du Nord à ½ heure de BRUXELLES, 2h30 de LONDRES et 2h30 d’AMSTERDAM en TGV…et 1 heure de Paris. La région Lilloise est en pénurie de logements et Lille est la ville dont le marché est le plus tendu en France. Vient ensuite Valenciennes avec une attractivité importante notamment au niveau des étudiants.

2. Quels types de programmes de défiscalisation dans la région Nord ?

Les programmes ont fleuri dès l’apparition des Lois fiscales (MEHAIGNERIE, QUILLES, PERISSOL, DE ROBIEN(RECENTRE),BORLOO, DUFLOS, SCELLIER et plus récemment COSSE et PINEL). 

Aujourd’hui les fonciers constructibles et bien placés sont plus rares, je préviens toujours mes clients d’être réactifs lorsqu’une belle opportunité se présente. Comme le marché de la location, celui de la vente est hyper tendu également!

En ce qui concerne la loi PINEL, le zonage limite les possibilités d’investissements dans le Nord principalement sur la métropole LILLOISE, le VALENCIENNOIS et l’ARRAGEOIS. Sur Lille-Centre, les plafonds de loyers sont bien inférieurs au marché. Outre le plafond de loyer en fonction de la zone, il faudra également respecter le plafond de ressources du locataire. Dans le cadre de ce dispositif de défiscalisation, il est possible de louer à un ascendant ou descendant. La durée de location légale varie entre 6, 9 ou 12 ans et vous permet de réduire jusque 21% de l’investissement de vos impôts sur le revenu.

Pour info, il existe également un PINEL sur les départements d’Outre-Mer où la défiscalisation peut atteindre 32% de l’investissement…

3. Comment réduire sa fiscalité dans le département du Nord et du Pas-de-Calais selon le code général des impôts?

Dans la région NORD, on trouve toutes les variantes de défiscalisation :

PINEL bien sûr , on l’a évoqué mais également le MEUBLE (Revenu BIC) dans toutes les villes estudiantines. Le meublé (loueur en meublé non professionnel) est également très recherché dans les Hauts de France pour les premiers emplois, les cadres en déplacement (souvent des Parisiens qui viennent travailler dans le Nord)… Je vous rappelle que le meublé génère une défiscalisation des revenus locatifs grâce au principe de l’amortissement.

La création de logements sur LILLE est de plus en plus difficile car les permis de construire sont particulièrement compliqués à obtenir (à cause des créations de parking quasi impossible en Centre-ville) ce qui contribue à l’augmentation des prix au M2. En revanche, le marché de la revente est très actif !

La Loi Malraux, très présente dans le Vieux-Lille, a contribué au renouveau de ce quartier qui est aujourd’hui le plus huppé de la région. Mais il y en a eu également beaucoup sur Valenciennes et ARRAS. On peut vraiment dire que la défiscalisation dans le Nord a largement contribué à la restauration de l’architecture urbaine.

La Loi Malraux a beaucoup évolué depuis sa création, aujourd’hui, elle permet une économie d’impôt de 30% sur les travaux de restauration (reportable 3 ans) ce qui est très avantageux surtout lorsque l’on a une bonne répartition foncier/travaux. Le fait générateur pour l’administration fiscale est le paiement des travaux. L’obligation de location nue est de 9 ans minimum. L’idéal serait de passer en meublé ensuite si le marché le permet. On trouve couramment deux montages chez les opérateurs, soit l’achat d’un foncier et d’un marché de travaux (avec le montage d’une ASL-Association-syndicale-libre), soit un montage en VIR(Vente d’Immobilier à Restaurer) avec une GFA. La VIR limite l’imposition sur les Plus-value mais l’ASL permet de réguler plus facilement la défiscalisation en fonction de ses besoins. Au début limité aux emplacements dans les secteurs sauvegardés(il en existe 82 en France), le législateur a étendu les zones éligibles au MALRAUX mais l’esprit reste le même : valoriser le patrimoine architectural des quartiers anciens.

Le Monument Historique est également assez fréquent sur ces secteurs. Ce sont souvent des immeubles remarquables classés ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments-Historiques. Les travaux sont surveillés par les Bâtiments de France. C’est une garantie d’un travail de qualité mais cela génère aussi un coût non négligeable. Ces immeubles patrimoniaux se distinguent tant par leurs qualités architecturales et par leur histoire. L’intérêt de cette défiscalisation est de pouvoir déduire les travaux et intérêt d’emprunt du revenu global sans limitation. Il faut louer le bien 3 ans nu et le garder 15 ans. A titre d’exemple, la vente des Magasins Généraux à LILLE, rue Royale a été un franc succès dans toute la région et cet immeuble militaire, le plus haut dans le Nord sous le règne de Louis XIV est tout à fait exceptionnel. Vous l’aurez compris, ce dispositif permet de se constituer un patrimoine de grande qualité.

Plus classique, le DEFICIT FONCIER, est évidemment très pratiqué par bon nombre d’investisseurs à la recherche d’une défiscalisation simple et rapide. Les travaux sont déductibles du revenu global à hauteur de 10700€ et le dépassement sur les autres revenus fonciers pendant une durée maximum de 10 ans.

Autre immobilier locatif, le MEUBLE option Censi-Bouvard, qui ne concerne que les résidences services neuves ETUDIANTES, les résidences SENIORS et les EPHAD, elles sont nombreuses dans le NORD ! Assortis d’un bail commercial, ces dispositifs de défiscalisation permettent de récupérer la TVA sur l’investissement et génère 11% de réduction d’impôt étalé sur 9 ans. Nous privilégierons le placement dans le cadre des résidences étudiantes, l’impact de la masse salariale sur la gestion de la résidence étant beaucoup moins important que pour les « Seniors et EPAHD »…L’emplacement reste la préoccupation principale de l’investisseur mais le choix de l’exploitant est également important. Il est essentiel qu’il ait pu faire ses preuves depuis plusieurs années.

Le DEMEMBREMENT de DROIT de PROPRIETE n’est pas une Loi de Finances mais elle n’en demeure pas moins très intéressante dans le cadre d’une défiscalisation. L’idée est de séparer temporairement la Nue-Propriété (les murs) et l’Usufruit (L’Usus et le Fructus). Les usufruitiers sont souvent des bailleurs sociaux qui s’engagent à entretenir le bien et à le racheter au terme du démembrement, c’est à dire souvent entre 15 et 17 ans après le début de l’opération. Le Nu-propriétaire achètera le bien entre 40 et 50% de sa valeur et récupérera la pleine propriété sans frais au terme du démembrement. Il ne supportera aucune charge jusqu’au remembrement et dans la plupart des cas, cela équivaut à un placement de 4% net de charge et d’impôt !

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