Pinel est mort… Vive le dispositif Jeanbrun !
Après plus d’une décennie de règne, le dispositif Pinel s’est éteint. Beaucoup d’investisseurs se retrouvaient désemparés, cherchant la prochaine porte d’entrée fiscale dans l’immobilier locatif. Elle a un nom : la loi Jeanbrun. Et comme souvent en fiscalité, derrière un changement d’étiquette se cache une vraie révolution de logique.
Deux lois, deux philosophies fiscales
La grande incompréhension autour de ces deux dispositifs vient d’une confusion fondamentale : on a tendance à les comparer comme si c’était du pareil au même — deux réductions d’impôt pour acheter de l’immobilier neuf et le louer. Mais non. Ce sont deux mécanismes profondément différents, qui n’avantagent pas les mêmes profils.
Pinel fonctionnait à la réduction d’impôt directe : 21 % du prix du bien, étalés sur 12 ans. Peu importe que vous soyez à 30 % ou à 45 % d’imposition marginale, l’avantage était identique pour tout le monde. Une sorte d’arrosoir fiscal, démocratique dans sa forme, mais finalement peu adapté aux contribuables les plus taxés.
Jeanbrun, lui, joue sur l’amortissement comptable. Le principe : on amortit 80 % de la valeur du bien (les 20 % restants représentent la valeur du terrain, non amortissable), ce qui génère un déficit foncier déductible du revenu global. Et c’est là que tout change — car plus votre tranche marginale d’imposition est élevée, plus ce déficit vaut de l’or.
En résumé : avec Pinel, tout le monde gagnait pareil. Avec Jeanbrun, plus vous êtes imposé, plus vous gagnez. C’est un dispositif taillé sur mesure pour les tranches à 30 %, 41 % et surtout 45 %. Et si vous disposez en plus de revenus fonciers déjà fiscalisés, l’effet de levier est encore décuplé.
Les différences clés entre Pinel et Jeanbrun
| Critère | Pinel (ancien) | Jeanbrun (nouveau) |
|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Réduction d’impôt directe (21 % sur 12 ans) | Amortissement comptable → déficit déductible du revenu global |
| Profil favorisé | Identique quelle que soit la tranche | Tranches 30 %, 41 %, 45 % |
| Type de bien | Neuf uniquement | Neuf + Ancien (travaux ≥ 30 % du prix d’acquisition) |
| Zonage | Zones A bis, A, B1 uniquement | Aucun zonage imposé |
| Durée de location | 6, 9 ou 12 ans au choix | 9 ans (durée unique) |
| Location à la famille | Possible (hors foyer fiscal) | Interdit jusqu’au 2ème degré |
| Maisons individuelles | Exclues | Exclues |
| Revenus fonciers existants | Pas d’avantage supplémentaire | Particulièrement avantageux |
| Période d’éligibilité | Terminé | Jusqu’au 31 décembre 2028 |
Le cœur du dispositif : trois niveaux de loyer, trois taux d’amortissement
C’est ici que Jeanbrun se complexifie… et se personnalise. Le taux d’amortissement dont vous bénéficiez dépend directement du loyer que vous pratiquez. Plus vous louez en dessous du marché, plus l’amortissement est généreux. La logique est sociale : l’État récompense l’effort de l’investisseur en faveur du logement abordable.
Loyer intermédiaire — environ 15 % en dessous du marché (ex-Pinel)
- Amortissement dans le neuf : 3,5 %/an
- Amortissement dans l’ancien : 3,0 %/an
- Plafond annuel : 8 000 €
Loyer social — environ 30 % en dessous du marché
- Amortissement dans le neuf : 4,5 %/an
- Amortissement dans l’ancien : 3,5 %/an
- Plafond annuel : 10 000 €
Loyer très social — environ 45 % en dessous du marché
- Amortissement dans le neuf : 5,5 %/an
- Amortissement dans l’ancien : 4,0 %/an
- Plafond annuel : 12 000 €
Une précision importante pour l’ancien : si l’amortissement peut être tentant, la contrainte est de taille. Après travaux, le bien doit impérativement atteindre un DPE de classe A ou B. Dans la pratique, cela exclut beaucoup de biens ou implique des rénovations très lourdes. Pour la majorité des investisseurs, le neuf reste la voie la plus sécurisée.
Les loyers intermédiaires plafonnés en 2026
Pour ceux qui optent pour la formule loyer intermédiaire, voici les plafonds applicables en 2026 :
| Zone | Description | Plafond loyer/m² |
|---|---|---|
| Zone A bis | Paris et petite couronne | 19,71 €/m² |
| Zone A | Île-de-France, Côte d’Azur, grandes agglomérations | 14,64 €/m² |
| Zone B1 | Grandes villes de province, DOM | 11,80 €/m² |
| Zones B2 et C | Autres communes | 10,26 €/m² |
Ce qu’il faut retenir côté pratique
- Le logement doit être loué à titre de résidence principale du locataire
- La durée de location est fixe : 9 ans
- La location à un membre de sa famille jusqu’au 2ème degré est interdite
- Les maisons individuelles sont exclues du dispositif
- Le dispositif couvre les acquisitions et dépôts de permis de construire jusqu’au 31 décembre 2028
- Aucune contrainte de zonage géographique (contrairement au Pinel)
Le conseil de l’équipe Synerg’I
Chez Synerg’I, notre recommandation est claire : pour les investisseurs situés dans les hautes tranches d’imposition (30 %, 41 % et 45 %), la formule Jeanbrun neuf avec loyer intermédiaire est aujourd’hui le meilleur compromis disponible sur le marché.
Pourquoi ? Parce qu’elle combine une accessibilité réelle (pas de contrainte de zonage, neuf disponible partout en France), un effort locatif raisonnable (15 % en dessous du marché, pas de loyer social imposé), et un avantage fiscal qui scale avec votre imposition — contrairement au Pinel qui donnait à chacun la même chose.
Si vous disposez par ailleurs de revenus fonciers déjà fiscalisés, l’effet de levier est encore décuplé : le déficit vient s’y imputer directement, réduisant votre base imposable de manière significative dès les premières années.
N’hésitez pas à prendre contact avec nous pour discuter de votre projet d’investissement !
En guise de conclusion : une vraie opportunité, à saisir avant 2028
La mort du Pinel était prévisible — trop coûteux pour les finances publiques, insuffisamment ciblé, peu adapté aux réalités du marché. La loi Jeanbrun n’est pas un simple successeur cosmétique. C’est un outil fiscal repensé, plus intelligent dans sa mécanique, plus juste dans sa logique, et plus flexible dans ses conditions d’application.
La fenêtre est ouverte jusqu’au 31 décembre 2028 pour les acquisitions et dépôts de permis de construire. C’est une durée qui semble longue — mais en immobilier, les délais de livraison dans le neuf et les délais d’instruction dans l’ancien font que chaque mois compte.
Si vous hésitez encore, la meilleure chose à faire reste de chiffrer précisément votre situation — avec votre tranche marginale, vos revenus fonciers existants, et la typologie de bien que vous visez. C’est exactement ce que nous faisons chez Synerg’I, au cas par cas, sans modèle tout fait.
