Afin de relancer l’immobilier, la loi de finances 2026 vient de voter un nouveau dispositif : le statut du bailleur privé, également appelé disposition Jeanbrun.
👉 Ce dispositif est optionnel
👉 Il vise notamment à construire ou rénover 2 millions de logements d’ici 2030
👉 Il remplace en l’ancien dispositif Pinel
L’objectif est clair : redonner envie aux investisseurs privés de revenir sur le marché locatif, tout en favorisant les logements performants énergétiquement.
Quelle différence avec l’ancienne loi Pinel ?
La loi Pinel donnait droit à une réduction d’impôt.
Peu importe la TMI (Tranche Marginale d’Imposition), l’avantage était identique pour tous.
Que vous soyez imposé à 11 %, 30 %, 41 % ou 45%, la réduction d’impôt était calculée sur le prix du bien et appliquée de manière uniforme.
C’était simple. Lisible. Mais parfois peu optimisé pour les contribuables fortement fiscalisés.
Le dispositif Jeanbrun : Un mécanisme plus puissant pour les TMI élevées
Le dispositif Jeanbrun fonctionne différemment. Elle donne droit à un amortissement déductible :
- En priorité sur les revenus locatifs
- Puis, en cas d’excédent, sur le revenu global
Concrètement, on vient réduire la base imposable, et non plus accorder une réduction d’impôt fixe.
Résultat : on impacte directement la TMI.
Et cela favorise mécaniquement les TMI les plus élevées (30 %, 41 % et 45 %) et d’autant plus si ils ont déjà des revenus fonciers(car subissent la taxation de la CSG/CRDS).
Exemple concret
Un investisseur en TMI 41 % qui déduit 10 000 € / an de son revenu global grâce à l’amortissement économise : 4 100 € d’impôt par an.
Un investisseur en TMI 11 % économiserait : 1 100 €.
On comprend immédiatement pourquoi le dispositif est particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.
Neuf et ancien : un vrai élargissement du champ d’investissement sur le dispositif Jeanbrun
La loi Pinel ne concernait que le neuf.
Elle avait été complétée par la loi Denormandie dans l’ancien (toujours d’actualité), mais avec des contraintes spécifiques.
Le statut du bailleur privé change la donne : Il concerne le neuf ET l’ancien.
C’est une vraie évolution. Cela ouvre des opportunités dans :
- Les centres-villes à rénover
- Les petites villes
- Les zones rurales
- Les marchés secondaires
Autrement dit : plus de liberté stratégique et pas de zonage.
Comment fonctionne l’amortissement sur le dispositif Jeanbrun ?
Dans les deux cas (neuf ou ancien), on pourra amortir : 80 % de la valeur totale du bien (les 20 % restants correspondant au terrain, non amortissable).
Trois types de loyers existent :
- Loyer intermédiaire. Amortissement : 3,5 % par an(baisse de 15% du loyer environ/loyer du marché)
- Loyer social : Amortissement : 4,5 % par an(Baisse de 30%/loyer du marché)
- Loyer très social : Amortissement : 5,5 % par an(Baisse de 45%/loyer marché)
Pour les biens anciens (avec minimum 30 % de travaux), les taux sont : 3%, 3,5 % et 4 %
Condition importante : Le bien devra afficher un DPE A ou B après travaux ce qui n’est pas évident à atteindre dans l’ancien..
On voit bien ici qu’elle est la volonté de l’État : Encourager la rénovation énergétique performante.
Plafonds de loyers et plafonds de ressources du dispositif Jeanbrun
Comme pour la loi Pinel, il existe un plafond de ressources du locataire. Le plafond dépend de la catégorie choisie (intermédiaire, social, très social) et les plafonds annuels d’amortissement sont respectivement :
- Pour de l’intermédiaire de 8 000 €
- Pour du social de 10 000 €
- Pour du très social de 12 000 €
L’objectif reste identique : Favoriser l’accès au logement pour les ménages aux revenus encadrés.
Pas de zonage : une vraie différence stratégique entre Pinel et Jeanbrun
Contrairement à la loi Pinel, il n’y a aucun zonage pour le dispositif Jeanbrun.
C’est un point majeur.
Cela signifie que l’investissement n’est plus limité aux zones A, A bis ou B1.
Vous pouvez donc investir partout y compris dans les zones B2 et C mais attention :
- Là où le marché est dynamique
- Là où les prix sont cohérents
- Là où le rendement locatif est réellement intéressant
C’est une approche plus économique que politique dont voici les conditions principales :
- Location nue
- Résidence principale du locataire
- Les maison individuelles sont exlues
- Dispositif intégré dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €
Pourquoi le dispositif Jeanbrun peut être une opportunité en 2026 ?
Le marché immobilier traverse une phase de transition :
- Hausse des taux ces dernières années
- Baisse des transactions
- Retrait des investisseurs
Le dispositif Jeanbrun vise à rééquilibrer le marché en redonnant un levier fiscal puissant.
Mais attention, ce dispositif est extrêmement intéressant pour certains profils… et peu pertinent pour d’autres.
Tout dépend de votre TMI, de vos revenus locatifs actuels, de votre capacité d’emprunt, de votre stratégie patrimoniale globale et/ou de votre horizon d’investissement.
Faut-il investir avec le statut du bailleur privé ?
La vraie question n’est pas : “Le dispositif est-il bon ?”
La vraie question est : “Est-il adapté à MA situation ?”
L’objectif est le long terme. Dans certains cas, l’amortissement permet :
- D’annuler totalement l’imposition sur les loyers
- De réduire fortement l’impôt global
- D’améliorer le rendement net après fiscalité
- Dans d’autres cas, l’avantage fiscal sera marginal.
Faites un diagnostic personnalisé
Chaque situation fiscale est unique. Avant d’investir, il est indispensable de :
- Simuler l’impact sur votre TMI
- Calculer l’économie d’impôt réelle
- Étudier le rendement net après fiscalité
- Vérifier votre capacité d’endettement
Nous proposons un diagnostic personnalisé gratuit pour évaluer :
✔️ Votre éligibilité au dispositif Jeanbrun
✔️ L’intérêt réel selon votre tranche d’imposition
✔️ Le type de bien le plus pertinent (neuf ou ancien)
✔️ Le niveau de loyer adapté à votre stratégie
